德國新房地產稅法的主要變化是對房地產稅稅基評估規則進行調整：在用收益法評估出房地產年度價值后，還要結合房地產的建筑年份、土地價值、房產面積、類型等因素進行調整，以使評估值更接近真實市場價值。

       2019年11月，德國聯邦參議院投票通過了房地產稅法修訂案。按照新的房地產稅法的要求，德國3500萬套（宗）房屋和土地將面臨重新評估，這是一項十分艱巨的任務。為此，新的房地產稅法預留了比較長的過渡期，直到2025年1月1日才正式實施。

       德國現行的房地產稅的征稅對象為土地及地上建筑物。根據現行法律規定，房地產稅=建筑物或土地的評估值×稅率×稽征率。評估值也稱評估租值，是指房地產的年度價值，評估工作由各聯邦州以下的地方政府的財政部門實施。根據德國法律規定，房地產評估值應每5年更新一次，但由于評估程序復雜、成本高等原因，各地評估值長期未進行更新，由此導致房地產評估值與市場價格差異較大，一些房地產的評估值僅為市場價格的10%左右。為此，德國社會各界對房地產稅的公平性提出了嚴重質疑，房地產稅也被認為是德國最不公平的稅。房地產稅稅率根據房地產用途和類型的不同而有所差異，農林用地稅率最高，為0.6%，其他房地產稅率約在0.3%左右。稽征率用來調節實際稅率，是地方政府確定的一個系數，可以年為單位進行調整，各地均不同。盡管稅法對稽征率的水平沒有進行規定，但為了避免各地降低稽征率以吸引投資，德國聯邦憲法法院在一個案例中判決，地方設定的稽征率一般不得低于200%。2019年，各地設定的稽征率多在200％~995％之間。

       德國政府自1992年就提出了修訂現行房地產稅法的提議，但由于各方對評估規則如何調整分歧較大，稅法遲遲未能進行修訂。直至2018年4月, 德國聯邦憲法法院做出裁決，德國現行房地產稅的計稅依據違反了憲法規定的平等征稅原則（評估值偏離市場價值的20%以上），必須在2019年底之前重新立法。在聯邦憲法法院的壓力下，德國房地產稅法修訂得以提速。

       新的房地產稅法的主要變化是對房地產稅稅基評估規則進行了調整：在用收益法評估出房地產年度價值后，還要結合房地產的建筑年份、土地價值、房產面積、類型等因素進行調整，以使評估值更接近真實市場價值。根據這套評估規則確定的房地產評估值將比目前的評估值要高。另外，稅法還規定了開放性條款，各聯邦州可以有自己的評估方案，如僅考慮土地價值和居住面積來確定房地產的評估值。從前期稅法審議過程中各州的反映來看，漢堡州、下薩克森州、薩克森州、巴伐利亞州以及北萊茵-威斯特法倫州都有可能自行制定評估方案。

       德國房地產稅收入歸屬聯邦州以下的地方政府，每年稅收收入約140億歐元，占地方政府財政收入比重15%左右，是繼營業稅、個人所得稅后地方政府的第三大收入來源。此次房地產稅法修訂的原則是保持收入規模大體不變，因此，可以預計房地產稅的宏觀稅負水平不會有太大變化，但個體稅負變化尚不確定。雖然按照新的房地產稅法確定的房地產評估值要高于現行的評估值，但這并不意味著納稅人的稅負就一定增加。具體到某個納稅人，房地產稅稅額到底是增加還是減少，取決于該房地產所在聯邦州在進行稅基評估時是采取聯邦模式還是制定自己的評估規則，以及地方政府如何應對變化（比如上調還是下調稽征率）等因素。

（作者單位：國家稅務總局財產和行為稅司）